- 親の家をリフォームするとき、名義を変更をしないと贈与税が発生する？
- 実家リフォームで贈与税を回避するには、どうしたらいいの?
- リフォームで贈与税がかかる可能性がある。失敗しない手順を知りたい。
こんな疑問や悩みを解決する記事です。
親の家をリフォームしようと考えたとき、税金や名義問題にどう対処していいか分からず困りますよね。
工藤安心してください！ この記事では贈与税対策やリフォームの具体的な手順を詳しく解説しました。
図解入りなので、初心者でも対処法を把握しやすいですよ！
この記事は、武松優税理士事務所、税理士の武松優先生の監修のもと
などを解説します。
この記事を読めば、致命的な税務リスクを回避できるだけでなく、手順よくリフォームできますよ。
先生どうしたらいいか分からず悩むのは、もうおしまい。
この記事を読んで、一歩を踏み出しましょ！！
【よくある失敗】名義変更せずに親の家を子のお金でリフォームした場合どうなる？
子供のお金で「親名義の家」をリフォームした場合の問題点は3つです。
先生名義変更しないまま、子供がリフォームを進めるのはリスクが高すぎて、オススメできないわ。
親は贈与税を支払う必要がある
親名義の実家を子供がリフォームした場合、親は贈与税を支払わなくてはなりません。
贈与税とは、個人から個人へ財産を譲り渡した際に「贈与を受けた側」にかかる税金です。
けいすけう～ん。例えば、親名義の家のリフォーム代金500万円を子供が支払った場合、親は53万円もの贈与税を支払わなくちゃいけないのか･･･
500万円（リフォーム代金）－110万円（贈与税の基礎控除額）＝390万円（課税価格）
390万円×20%（税率※下表を参照）－25万円（控除額※下表を参照）＝53万円
ゆりえ税率や控除額は、贈与された金額で変わってくるのね。
子供は住宅ローン控除が受けられない
住宅ローン控除は、10年間で最大140万円もお得になる制度です。
親の家を名義変更せずに、子供が住宅ローンもしくはリフォームローンを借りてリフォームを行った場合、子供は住宅ローン控除を受けられません。
なぜなら、住宅ローン控除が適用されるには「自己所有かつ自身が居住する家」でなくてはならないからです。
けいすけ親所有の家をリフォームすると、贈与税がかかるうえ控除も使えなくなるのか･･･。いいことナシなしだな
先生そのほかにも、住宅ローン控除の適用条件はたくさんあるわ。
名義変えをした場合でも、「控除をうけられるかどうか」、事前に金融会社に確認しておくと安心よ。
ゆりえ控除の適用条件を詳しく知りたい人は、下記をクリックしてね
控除を受けるための要件（引用：マイホームを増改築等したとき｜国税庁）
（１）自己の所有している家屋で、自己の居住の用に供するものの増改築等であること
（２）増改築等後６か月以内に入居し、引き続き居住していること
（３）増改築等をした後の家屋の床面積（登記面積）が50㎡以上であること
（４）床面積の２分の１以上が、専ら自己の居住の用に供されるものであること
（５）民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること
（６）住宅ローン等の返済期間が10年以上で、分割して返済すること
（７）控除を受ける年の所得金額が2,000万円以下であること
（８）一定の増改築等について建築士等が発行する増改築等工事証明書などにより証明がされたものであること
（９）補助金等の額を差し引いた増改築等の工事費用が100万円を超えるものであること
（10）自己の居住の用に供される部分の工事費用が、増改築等の工事費用の総額の２分の１以上であること
注：入居した年又はその年の前2年若しくは後3年以内に譲渡所得の課税の特例（3,000万円の特別控除、買換え・交換の特例など）を適用するときは、住宅借入金等特別控除を受けられません。
将来的に家の贈与をうけた子供に相続税がかかる可能性がある
子供のお金で実家をリフォームすると、将来的に相続税で損してしまう可能性があるので注意しましょう。
けいすけ自分がお金を出してリフォームしたがために、自分に相続税がかかるなんて大損だよね
親の遺産を相続する際に、受け取る子供に相続税がかかるのはご存じの方も多いですが、実は親の財産が相続税の基礎控除以下（3000万円+600万円×法定相続人の数）であった場合は、子供は相続税を払う必要はありません。
しかし、リフォームして家の価値が上がった結果、親の財産が増えて基礎控除を超えた場合には相続税がかかってしまうのです。
先生相続税評価額が高くなるのは、増築など大規模リフォームよ。修繕リフォームは「相続税」には関係ないから安心してね。
| リフォーム規模 | 工事内容 | 相続税評価 |
| 大規模 | 増築 | 上がる |
| 小規模 | 水回りの交換 バリアフリー化 | 上がる |
| 維持修繕 | 雨漏りの修繕 外壁の補修や塗り替え 屋根の補修や塗り替え | 上がらない |
【無申告はヤバイ】リフォーム資金の贈与はバレる！ペナルティも加算
子供からリフォーム資金の贈与を受けたとき、親は税務署への申告が必要です。
けいすけ贈与税とかのリスクは分かったけど、名義変更するのは面倒だな。
どうせバレないだろうし、税務署には実家を僕のお金でリフォームした事実は黙っておくよ。
ゆりえダメよ！リフォーム資金の贈与はバレるのよ！
バレたとき、あなたの親は納税だけでなくペナルティも加算されるわよ。
- うっかり申告し忘れた場合：無申告加算税（最大20％）
- わざと申告しなかった：重加算税（最大50％）
- 納付が遅れた分の日数：延滞税（最大年14.6％）
贈与税の無申告は、相続や登記などのタイミング、銀行口座のお金の動きから判明します。
「バレないだろうから、贈与は申告しない」という安易な考えは、あとから必ず痛い目をみます。
リフォームする際は、正しい方法で自分や家族にあった「課税回避策」を考えるのが得策ですよ。
先生相続にあたり、税務署は10年間分の口座履歴をチェックすると言われているわ。
そこでリフォーム会社などに振り込みがあれば、バレてしまうのよ。
【大損回避】親名義の実家をリフォーム！贈与税で損しないための3つの方法
親名義の家を子供がリフォームする場合に贈与税で損しないための方法は、主に3つです。
ゆりえでも、どの方法がベストかはあなたの状況によって異なるわ。
リフォーム会社に相談したうえで税理士さんにも相談すると、失敗がなく安心よ。
方法①： 家を子供名義に変更する
1つ目の方法は、家の名義を「親」から「子供」へ移す方法です。
実家を子供の名義にすれば、贈与税も抑えられますし、住宅ローン控除も受けられます。
先生例えば下記のケースだと、家を贈与して子供名義にしたあとリフォームすれば、家族全体で支払う費用は127万円も抑えられるわ。
計算式（▼クリックすると開けます）
【本来】親名義の家を子供のお金でリフォームした場合、家族全体で支払うお金： 合計 951万円
・リフォーム代金：800万円
・親にかかる贈与税
800万円（リフォーム代金）－110万円（贈与税の基礎控除額）＝690万円（課税価格）
690万円×40%（税率※下表を参照）－125万円（控除額※下表を参照）＝151万円
【方法①】親名義の家を贈与し、子供名義にしたあと、子供のお金でリフォームした場合： 合計 824万円
・リフォーム代金： 800万円
・子供にかかる贈与税
200万円（家の価値）－110万円（贈与税の基礎控除額）＝ 90万円（課税価格）
90万円×10%（税率※下表を参照）＝ 9万円
・不動産所得による税金
・登録免許税（2%）：200万円×2%＝ 4万円
・不動産取得税（3%）：200万円×3%＝ 6万円
・手数料（名義変更を司法書士に依頼）： 5万円程度
贈与も登記もリフォーム前にすませておくのがポイントです
けいすけ実は、親から子供（贈与を受けた年の1月1日現在において、18歳以上の者）への贈与の場合、適用される税率は特例税率といって、一般贈与財産より低く設定されるんだ！
特例贈与財産の税率
一般贈与の特例税率
ゆりえ名義変更しておけば、将来親が亡くなった場合でも、子供の名義であるこの家に相続税はかからないから嬉しいわね。
方法②： 家を親と子供の共有名義に変更する
2つ目は、家を親と子供の共有名義にする方法です。
下記のように、親が持っている実家の権利のうち子供が出すリフォーム資金と同じ価値になるよう子供に権利を贈与すれば、贈与税はかかりません。
先生贈与税は、片方が無償で得をした場合にかかる税金よ。同じ価値の交換には、贈与税は発生しないわ。
親が子供に贈与する権利の価値 ＝ 子供が出すリフォーム資金額
ゆりえなるほど！
じゃあ、さっきの「リフォーム代金：800万円、実家の価値：200万円」のケースだと、家の権利の8/10を子供の名義に変えればいいのね。
先生ただし、家の権利を子供へ移転したとき、親に譲渡利益が発生する場合は「譲渡所得税」がかかる恐れがある点に、気を付けてね。
計算式（▼クリックすると開けます）
【方法②】親名義の家を子供のお金でリフォームし、工事完了後に共有名義にした場合、家族全体で支払うお金： 合計 845万円
・リフォーム代金： 800万円
・不動産所得による税金
・登録免許税（2%）：800万円×2%＝ 16万円
・不動産取得税（3%）：800万円×3%＝24万円
※バリューアップした箇所だけ(事例の場合800万円)が課税対象となる
・手数料（名義変更を司法書士に依頼）： 5万円程度
リフォーム代金800万円 + 家の価値200万円 ＝ リフォーム後の家の価値1000万円
子供が負担したリフォーム資金と家の持ち分の移転が対価関係になるようにする
→このケースでは、親がもっている家の権利うち「8/10」を子供に移転すると、贈与税が発生しない。
贈与税を0円にするには、リフォーム完了後に共有名義にする点に注意！！
ゆりえ共有名義にしておけば、のちのち相続税の課税対象となるのは親の持ち分のみよ。方法①と同じように、相続税対策にもなるわね。
方法③： 相続時精算課税制度をつかって家を子供に贈与する
3つ目の方法は、相続時精算課税制度をつかって家を子供に贈与する方法です。
最大2500万円までの贈与を非課税にする代わりに、将来親が亡くなった際には生前贈与分に「贈与当時の時価」の贈与税がかかる「税金の支払いを先送りする制度」
けいすけ難しいな….
つまり、結局どういうメリットがあるの？？
先生相続時精算課税制度をつかえば、親と子供の両者とも贈与税はかからないのよ。
- 親が子どもに実家を贈与しても、家の評価額が2500万円までであれば、子供に贈与税は発生しない
- 子供がリフォーム費用を支払っても「自分の家のリフォーム」となるので、親には贈与税は発生しない
例えば、「リフォーム代金：800万円、実家の価値：200万円」のケースで相続時精算課税制度をつかうと、家族全体で支払う費用は下図のように136万円も削減できます。
計算式（▼クリックすると開けます）
【方法③】相続時精算課税制度を適用し、親名義の家を贈与。子供名義にしたあと、子供のお金でリフォームした場合： 合計 815万円
・リフォーム代金： 800万円
・不動産所得による税金
・登録免許税（2%）：200万円×2%＝ 4万円
・不動産取得税（3%）：200万円×3%＝ 6万円
・手数料（名義変更を司法書士に依頼）： 5万円程度
贈与も登記もリフォーム前にすませておくのがポイントです
ただし、相続時精算課税制度は税金の支払いを先延ばしする制度なので、場合によって相続税が高くなるケースもあるので注意が必要です。
通常は年月とともに家の価値は下がっていく一方ですが、相続時精算課税制度をつかうと、家の価値は贈与を受けた当時の価値のまま相続税を計算する必要があるからです。
ゆりえ相続時精算課税制度で「損するか得するかどうか」は、相続税の基礎控除が（3,000万円+600万円×法定相続人の数）がポイントよ。
財産の多い親をもつ人（相続税の基礎控除を超える可能性がある場合）
家を含めた親の財産が、相続税の基礎控除を確実に超えないため、相続税がかからない人
先生相続時課税制度は一度この制度を選ぶと、取り消しができないわ。後悔しないように、必ず税理士に相談してね。
【ここが肝心】名義変更がらみのリフォームで失敗しないためのコツは4つ
親名義の家を子供のお金でリフォームする場合、税金が複雑に絡んでくるので損をしそうで不安ですし、難しそうだから躊躇したくなりますよね。
でも、大丈夫です！
下記の4つのコツをおさえれば、税金で失敗するリスクを避けられますし、親に快適な生活をさせてあげられますよ。
工藤私は、相続や二世帯など、名義がらみのリフォームに携わってきました。お客様に「実家をリフォームして本当に良かった」と満足していただいた経験から、リスク回避のコツを解説しますね。
税務知識のあるリフォーム会社を選ぶ
子供が実家をリフォームすれば、「贈与税」や「譲渡取得税」など、思わぬ税金で後悔する恐れがあります。
リスクを回避するためには、必ず「税金対策」を考慮できるリフォーム会社を選んでくださいね。
税務知識のあるリフォーム会社を選ぶメリットは以下のとおりです。
- 税金を考慮したリフォームの進め方をアドバイスしてくれる
- 必要であれば税理士を紹介してくれる
- 税理士と連携してくれる
ゆりえ税金対策の知識がないリフォーム会社は安いけど、贈与税だけでなく補助金などのお金に関する知識自体が乏しい傾向があるわ。
気を付けて！！
先生税金で損するだけでなく、もらえるはずだった補助金も利用できないとなれば、数十万～数百万円が無駄になるわよ。
税理士より前にリフォーム会社に相談する
まずはリフォーム会社に「親名義の家を子供のお金でリフォームしたい」と相談しましょう。
けいすけえっ！？
一番最初は、税理士に先に相談したほうがよくない？
先生まずは、税金の知識があるリフォーム会社に相談して、概算金額が分かったうえで、税理士に相談するほうがスムーズよ。
税理士には、ある程度リフォーム内容や金額が固まってきたタイミングで相談するのがベストです。
なぜなら、リフォーム金額しだいで贈与税の額は変わってくるので、リフォーム金額が出ないうちに相談しても税理士の先生もベストな税金対策を教えようがないからです。
まずは、リフォーム会社にある程度相談したうえで、金額を見積もってもらいましょう。
リフォーム会社は見積比較サイトで効率的に見つける
けいすけ税金対策の知識があるリフォーム会社って、見積比較サイトを使えば見つかるの？
先生見積比較サイトなら、税金対策を考慮できるリフォーム会社を効率的に見つけられるわよ。
それに、自分でイチから探すより成功する確率がグッと上がるわ。
見積比較サイトを利用する際は、備考欄に
「親名義の家を子供であるあなたのお金でリフォームしたい。贈与税などの税金面、補助金などお金に関するアドバイスもほしい」
と入力しておきましょう。
これだけで、税金対策や補助金などの「お金の知識」が豊富なリフォーム業者を効率的に選別できますよ。
ゆりえ具体的なアドバイスを返信してくれるリフォーム会社もいれば、全然アテにならないリフォーム会社もいるわ。
見積比較サイトを使えば、各リフォーム会社の対応の差が一目瞭然でわかるのよね。
税理士に相談するのはリフォーム工事の契約前
税理士に相談するのは、リフォーム工事の契約前です。
契約したあとだと、税金対策ができずに贈与税の支払いが発生する恐れがあるので注意してください。
先生リフォームの契約「前」か「後」のどちらのタイミングで名義変更すべきかは、贈与税対策のやり方しだいよ。
ゆりえ取返しのつかない事態を避けるためにも、リフォームの契約前までには税理士に相談するようにしてね。
【超スムーズ】子供のお金で実家をリフォームする手順
けいすけ実家リフォームって、名義も絡んでくるし、なんだか面倒だよ。
気が遠くなるな･･･
先生安心して！実は簡単なの。
下記の手順ならスムーズに進められるし、贈与税での失敗を回避できるわよ！
- 見積比較サイトでリフォームの相談をする（税金対策を考慮できる会社をみつける）
- リフォーム会社3社に現地調査・見積もり依頼をする
- 税理士に相談する（②と同時進行）
- リフォーム会社と契約
（税金対策を考慮できる会社をみつける）
まずはリフォーム見積比較サイトに登録しましょう。
ゆりえ見積比較サイトを使えば、無料で税金対策を考慮できる会社を見つけられるだけでなく、各業者を比較できるわ。
結果的に価格が安くなるし一石二鳥。使わない理由はナイわよ。
見積比較サイトを利用する際は、効率的にリフォーム会社を見つけられるように、備考欄に
「親名義の家を子供であるあなたのお金でリフォームしたい。贈与税などの税金面、補助金などお金に関するアドバイスもほしい」
と入力するのがポイントです。
見積比較サイトタウンライフリフォームなら、たった3秒・簡単な登録を行うだけでリフォーム会社に見積もり依頼ができるため、手間が省けてオススメです。
下記のタウンライフリフォームの公式サイトにリフォームの要望と現状を入力しましょう。
＼ スマホでカンタン登録 ／
先生登録の詳しい手順やポイントは、下記の記事で解説しているから参考にしてね
リフォーム会社に、現地調査＆見積依頼を依頼しましょう。
先生家の状態は、見ないと分からないわ。
現地調査前に概算見積もりをもらったとしても、いざ現地調査をしたら、金額は大きくアップするわ。
･･･結局、現地調査をしないと何も分からないのよね。
現地調査と見積依頼をする際は、価格や対応の違いを知って比較するためにも、リフォーム会社2~3社に声をかけてください。
ゆりえリフォーム会社に現地調査をしてもらったあとは、結果を報告書にまとめてもらってね。
報告書のデータを見れば、家の劣化状態や地震の影響度などを冷静に把握できるわよ。
その後、リフォームの見積もりやプランをもらって、検討します。
基本的な内容であれば、リフォーム会社のもつ税務知識で疑問が解決する場合もありますが、複雑な内容の場合は税理士に相談するのがベストです。
税理士には、リフォーム内容と金額が固まってきた時期に相談しましょう。
リフォーム内容と金額、税金に対する不安が解決した状態で、リフォーム会社と契約をかわします。
親名義の実家リフォームでおすすめの見積比較サイト2選
ここでは、親名義の実家リフォームにオススメの見積比較サイトを紹介します。
先生たくさんある見積比較サイトの中から「名義がらみの実家リフォーム」に適したサイトをピックアップしたわよ
ゆりえ地域によっては、紹介してもらえる会社が少ない場合があるから、両方の見積比較サイトに登録するのがオススメよ。
【提案力No1】大手が多いタウンライフリフォーム
| 手数料 | リフォーム会社の 質の高さ | 提案力 |
見積もプランも 完全無料 | 高い | 高い |
| 加盟店の数 | 依頼方法 | 紹介方法 |
700社以上 | フォームに入力 （所要時間3分） | 自分で選べる （数の制限なし） |
- 税金や補助金に強い大手の会社が多い
- 実家リフォームや大型リフォームにもなれている
- 見積だけでなくプランも無料でもらえるのは、タウンライフリフォームだけ！
タウンライフリフォームは、ゼネラルリサーチによるリフォーム比較サイトイメージ調査でユーザー満足度No1に輝いたサイトです。
税金対策や補助金の提案ができる大手がたくさん加盟しているので、実家リフォームや大型リフォームの実績も多いです。
けいすけハウスメーカー系や不動産系の大きなリフォーム会社は、税理士を紹介してくれる場合も多い点も魅力的だよね。
プランも見積もりも無料なので、プロにどんどん提案してもらってくださいね。
＼ 実体験レビュー ／
＼ スマホでも簡単に登録 ／
【気軽さNo.1！】匿名で相談できるホームプロ
- 地元の優良リフォーム会社が多い
- 口コミ＆施工事例が豊富
- 個人情報を隠して、複数の業者に気軽に相談できる
| 手数料 | リフォーム会社の 質の高さ | 提案力 |
完全無料 | 選ぶ会社しだい | 選ぶ会社しだい |
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1200社以上 | フォームに入力 （入力所要時間3分） | サイトが紹介 （最大8社） |
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登録しても、気に入らなければ見積依頼しなくてもいいから、気軽だよ。
ホームプロは自分でリフォーム会社に相談していく必要があるため、要望にあった会社を探してくれるリショップナビに比べて、正直手間はかかります。
ですが、ホームプロはサイトが圧倒的に使いやすく口コミも豊富なので、じっくりと自分のペースで見極めたい人には最もオススメの見積もりサイトといえるでしょう。
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2024年はリフォーム検討の良いタイミング
2024年は、「リフォーム」を検討する良いタイミングです。
理由は、下記の2つです。
- 2024年3月に日銀のマイナス金利廃止の決定に伴い、将来的な住宅ローンの金利上昇が予想されるから
- 円安による物価の高騰や法改正により、建材費や人件費も上がる可能性が高いから
基本的に、建築費はいちど上がると安くなりません。
今後、ますますリフォームに不利な状況になっていくと予想されます。
リフォームを安く抑えたいなら、見積もり依頼は今がチャンスといえるでしょう。
工藤一括見積もり比較サイトは、リフォームするかどうか分からない段階でも利用して大丈夫です。
安心してくださいね。
先生ずっとこのまま悩み続けても解決しないよ。
時間を浪費するのもったいなくない？？
見積比較サイトを利用して、無料相談するのが得策よ
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まとめ 贈与税を節税して損せずにリフォームしよう
- 名義変更せずにリフォームすると贈与税がかかるため、損する可能性が大きい
- 親の家を子供がリフォームするときにかかる贈与税を節税する方法はある
- 贈与税のベストな節税方法は、その人の状況によって異なる
ここまで親名義の家を子供がリフォームする方法を解説してきました。
リフォームにともなう贈与税の節税や名義変更では、あなたの状況に応じた適切な方法をとる必要があります。
リフォーム会社と税理士に相談してベストな節税方法を把握し、安心してリフォームを進めてくださいね。
工藤大きな損失を回避し、安心してリフォームを進めるためには、業者選びとリフォームの手順をおさえる点も忘れないようにしましょう。
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名義変更せずにリフォームを検討している場合に気になる質問Q&A
- 親の家のリフォームをしたら贈与税はかかりますか?
-
贈与税がかかる恐れがあります。
- 親名義の建物に子供がリフォームしたとき、住宅ローン控除は適用されない?
-
「自己所有かつ自身が居住する家」でないため、適用されません
- 実家リフォームで贈与税を回避するにはどうしたらいいですか?
-
親名義の家を子供がリフォームする場合に贈与税で損しないためには、「共有名義にする」など、大きく3つの方法があります。
- 実家をフルリフォームするにはいくらかかりますか?
-
800万～4000万円かかります。
工藤この記事の税金関係の内容は、税理士の武松先生に監修いただきました。
丁寧なご対応・ご協力、ありがとうございました！！
SpecialThanks
平成14年の税理士登録後、平成19年に武松優税理士事務所を開業。
先代より福岡県柳川市に根付いて45年、蓄積したノウハウとスキルを駆使し、確実な経営のための税理顧問（企業経営、創業融資、消費税還付など）・相続・事業継承など、活用し得るサービス内容を拡充する。
著書に「もしもの時の完全ガイド・身近な人が亡くなった時の相続手続きと届出のすべて」
