【見極める】築40年・リフォームか建て替えか?後悔ナシの決断方法

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この記事で解決する悩み
  • 築40年の家はあと何年住める?
  • 築40年のフルリフォームにかかる費用は?
  • 築40年は、リフォームと建て替えのどちらがベスト?

こんな悩みや疑問が解決する記事です。

工藤

リフォーム業界出身のママ建築士、工藤です。
仕事ではリフォームか建て替えかの相談にのっていました。
「築40年、リフォームか建て替えか」の判断って難しいので、迷いがちですよね。

リフォームと建て替えのどちらがいいかは、家の状態やあなたの将来計画しだいなので、見極めて正しい判断をすることが重要です。

この記事では実際に後悔しない判断ができた私のお客様たちのケースをふまえて、解決策や手順を解説しています。

超リアルな内容なので、記事を読めばリフォームか建て替えかベストな選択をするための具体的な方法がわかりますよ。

この記事でわかること
  • リフォームや建て替えの向き不向き
  • リフォームや建て替えで後悔しないための判断基準
  • リフォームと建て替えかを決めるための具体的な手順
この記事がオススメな人
  • 古い家をなんとかしたい人
  • リフォームか建て替えか」で答えが出ない人
  • 後悔しない決め方や手順が分からない人
目次

【基礎知識①】築40年、家の状態は?

外壁の塗り替えなど、適切なメンテナンスをこれまでに行っていない場合は、柱などの重要な部分が腐っていたり朽ちていたりすることがあります。

また、築40年もたてば

  • 給排水管やガス管
  • 雨漏りを防ぐための屋根下の防水シート

確実に劣化しているため、水漏れや雨漏りなどのトラブルも起こりがちになります。

そのため、築40年で「リフォーム」もしくは「建て替え」を検討し出す人は多いです。

先生

実際、国土交通省が令和4年に実施した「住宅市場動向調査」でも、建て替えた世帯の平均居住年数は 40.6 年という結果になっているわ。

【基礎知識②】築40年の家をリフォームしたら何年住める?

築40年を適切にフルリフォームした場合、その後30年ほどは住まえるようになります。

一方、建て替えの場合は60~70年が寿命の目安です。

リフォーム・建て替えの違いを比較

先生

下記の表は、「リフォーム」と「建て替え」の特徴よ。
項目ごとにピックアップしたから確認してね。

スクロールできます
リフォーム建て替え
定義家を部分的に改修すること今の家を基礎ごと壊し、建て直して全てを新しくすること
費用相場部位ごとのリフォーム:20万円~
フルリフォーム:1000〜4,000万円
2500~5000万円
工事以外に
必要な費用
工事期間や工事規模によって、仮住まいなどの諸費用がかかるケースがある
諸費用(仮住まい・引っ越し・確認申請・登記・地鎮祭など)
解体
地盤調査
工事期間1~5ヶ月
(工事規模や範囲により差が大きい)
4~8ヶ月
メリット思い出の家を残せる
必要な部分だけ工事できる
住みながら工事できる場合がある
予算で工事規模を決めることができる
風情のある空間にできる
歴史を継承できる
自由に間取りを決定できる
性能(断熱・耐震)の高い家にしやすい
デメリット希望した間取りにできない場合がある
家の状態によってはリフォームより建て替えたほうが費用が安い場合がある
諸費用や解体費などの費用が高い
今の法律にあわせて外構まで扱う必要が出てくるケースがある
古き
良き家の風情は出せない

【費用相場】築40年!リフォーム・建て替えに必要なお金

フルリフォームの費用相場:1000〜4000万円

フルリフォーム(全面改修)の費用相場は、1000~4000万円です。

先生

基礎や柱などの構造だけ残して、スケルトンにして大規模にリフォームすなら、2000万円以上になる場合も多いわ。

部分別リフォームの費用相場

築40年の家で人気の工事と費用相場を部位ごとにまとめました。

工事内容費用相場
お風呂の交換60~150万円
キッチンの交換80~150万円
トイレの交換20~30万円
洗面台の交換20~30万円
外壁の塗り替え90~200万円
先生

水回りは一新する人が多いわ。
まとめて工事すれば設備屋さんの人件費を節約できるから、単体の工事より割安になるよ。

建て替えの費用相場:2500~5000万円

建て替えの費用相場は、2500~5000万円です。

国土交通省が令和4年に実施した「住宅市場動向調査」による建て替え費用の全国平均は、4,487万円となっています。

建て替えの場合は今ある家を壊す必要があるので、解体費用がかかるうえ、地盤調査も必要になるので注意しましょう。

それぞれの費用の目安は、下記のとおりです。

解体費用(30坪程度)
木造:90〜150万円
・鉄骨造:150~210万円
・鉄筋コンクリート造:180〜240万円

地盤調査:5~10万円
(結果次第で地盤改良が必要:30~180万円

けいすけ

地盤調査って必要なのかな。
高いから調査したくないよ。

先生

それはダメよ。
地盤調査をしないと瑕疵保険違反だから、住宅工事に着工できないわ

【判断基準】築40年の家をどうする?後悔しないために検討すべき3つのこと

築40年の家を「リフォームか建て替えるか」について後悔しない決断をくだすには、下記の3つがかかせません。

後悔しない決断をするには
  • 家の状態を把握する
  • リフォームの「限界予算」を決める
  • 家にあと何年住みたいかを考える

それぞれを詳しく解説します。

家の状態を把握する

先生

下記の2点を知ることなしに、「リフォームと建て替えかのどちらがベストか」なんて判断は絶対にできないわ。

  • プロによる現地調査で、家の状態を把握する
  • リフォームの見積費用を把握する

この2つの内容がわからないかぎり悩んでも答えが出ないので、悩むだけ無駄な時間を過ごすことになるでしょう。

ゆりえ

だけど、9割の人は現地調査をしないまま、今日も悩んでいるのよね。

まずは、家の状態を把握するのが先決です。

プロに「家の健康診断」を依頼し、必要なメンテナンスの費用を知ることで、解決に向けて大きく動きだせます。

リフォームの「限界予算」を決める

もしあなたが「予算は○○○万円」と決めているなら、「リフォームか建て替えか」の決断をくだすことは難しいでしょう。

先生

予算を決めるときは、リフォームに出していい限界予算を決めておくことが重要よ。
だって、支払ってもいい金額は、リフォームと建て替え異なるものでしょ。

漠然と予算を決めていた場合、いつまでたっても結論が出ません。

ですが、リフォームの限界予算を決めることで、後悔しない決断をくだすことができます。

例えば、「リフォームで800万円出すくらいなら、建て替えたい」という人は多いですよね。

ゆりえ

「リフォームだったら○○○万円まで。それ以上は建て替えにしよう」と決めておくと後悔しにくいわ。

家にあと何年住みたいかを考える

家にあと何年住みたいかで、

  • リフォームですむのか
  • 建て替えを選んだ方が得策なのか

が、見えてきます。

「リフォーム」と「建て替え」による寿命は全然違います

先生

フルリフォームすればあと30年、建て替えならあと60~70年住めるのが一般的な見解よ。

下記は、家にあと何年住むかごとの必要な工事内容です。

あと何年住みたいかで

30年以上・・・建て替え
20年程度・・・フルリフォーム
10年以内・・・小規模リフォーム

リフォームがむくケース

リフォームが向くケース
  • 予算が2500万円未満
  • 定期的にメンテナンスをしてきた
  • 古き良き家を継承したい
  • 法規制が厳しい区域
  • 気になる部分だけリフォームしたい
  • 長く住み続ける確証がない
ゆりえ

できるだけ少ない予算で、当面の暮らしを乗り切りたい人はリフォームね。

先生

今後30年以上住みたい場合は、フルリフォームが必要よ。
1000万円以上は必要ね。

外壁塗装や設備機器の取り換えなど、定期的にメンテナンスをしてきた場合は、リフォームで十分なケースは多いです。

何も手を入れてなければ、劣化は深刻化しているはずです。

「リフォーム」か「建て替え」かで悩む前に、まずは家の状態を把握することから始めましょう

建て替えがむくケース

建て替えが向くケース
  • 予算が2500万円以上
  • 地盤に不安がある
  • 将来的に、家を受け継ぐ人がいる
  • 「リフォーム」と「建て替え」の見積もり金額に差がない
ゆりえ

2500万円以上の予算があって、「同じ土地に住み続けたいが、家の性能は現代の基準に合わせたい」という人は、建て替えが向いているのね

先生

家が傾くくらい地盤が悪い場合も、リフォームよりも建て替えが向いているわよ。

【注意】建て替え・リフォームでよくある失敗

リフォームや建て替えでの失敗は、思い込みから始まります

  • リフォームなら○○万円程度で済むだろう
  • 建て替えなら○○できる

などは、失敗の代表例といえるでしょう。

ここでは「リフォーム」と「建て替え」でありがちな失敗をもとに、注意点をまとめました

【共通】贈与税に注意

「リフォーム」もしくは「建て替え」をする際、名義と支払者が別だと贈与税がかかるうえ、住宅ローン控除も適用できないケースがあるので注意しましょう。

けいすけ

贈与税は、誰かからお金や物をもらったときにかかる「税金」のことだよね

先生

例えば、親の名義の実家のリフォーム費用を子どもが出すと、そのお金が親への「プレゼント」と見なされて、贈与税がかかる可能性があるわ。

贈与税をかけずに子供が親名義の実家をリフォームする方法は、以下の3つです。

贈与税がかからない方法
  • 贈与の金額を年額110万円以下におさえる
  • 子が実家を購入後し、名義を変更する
  • 家を贈与後、支払者の名義に変更する

なお、父母や祖父母から一部の資金援助(贈与)を受ける場合、リフォームと建て替えに共通して最大1,000万円(省エネ等住宅の場合)または500万円(一般の住宅)までの贈与金額の贈与税が非課税とされます。

【リフォーム】築年数だけで判断すると失敗する

家の状態を築年数だけで判断するのはNGです。

家の状態は、現地調査をしなければ何もわかりません

同じ築40年の家でも、これまでのメンテナンスの状況や立地環境によって、家の状態が異なることは多いです。

下記はリフォームでよくあるケースです。

家の状態に左右されやすいので注意してください。

リフォームでよくある失敗
先生

詳しく知りたい人は、各項目をクリックしてね

希望した間取りにできないケース

柱には、構造上「抜けないもの」と「抜いても問題ないもの」にわけることができます。

あらかじめ抜けない柱をチェックしておかなければ、後に柱が邪魔で「思うような間取りが叶わなかった」という事態になりかねません。

先生

だけど、良いリフォーム会社なら代案として、施主の本来のニーズを満たすような「プロならではの間取り」を提案してくれる場合は多いわ

けいすけ

結局、「満足のいく間取りになるかどうか」はリフォーム会社次第だね

プランを決める前に、リフォーム会社に家の構造を調査してもらい、「抜ける柱かどうか」を確認してもらいましょう。

建て替えより費用がかかるケース

状態が良く、残せるところが多い建物であれば、リフォーム費用が安く済むことも多いです。

けれど家の劣化が激しすぎると、補修で建て替えよりも費用がかかるケースがあります。

また、今の基準にあうよう耐震補強した場合も、家の構造によっては莫大な費用がかかるケースがあるので、注意してください。

先生

すべては家の状態次第。
自分で判断せずに、リフォーム会社に確認してもらってね。

【建て替え】法規制により希望が通らないケースがある

実家の建て替えは現在の法律が適用されるため、区域によっては希望が通らないケースがあります。

建て替えは、費用さえあれば「要望のすべてが叶う」と勘違いしがちなので注意しましょう。

特に気を付けたい内容は、下記の3つです。

建て替えでよくある失敗
先生

詳しく知りたい人は、各項目をクリックしてね

そもそも建て替えができないケース

「都市計画区域」や「準都市計画区域内」と呼ばれる区域では、幅4m以上の道路に2m以上接していない場合、法律で新たに建物を建てることが禁止されています。

もしこの区域内にある実家が道路に2m以上接していないなら、そもそも建て替えができません

小さな家になるケース

道路拡張計画などにより、建物や敷地を後退させる「セットバック」が必要なケースがあります。

建て替える場合は、セットバックにより建築可能な面積が縮小するので、今の実家よりも小さな家になってしまうかもしれません。

同じ仕様にできないケース

新築時は適法でも、以降の法改正などで法不適合になった状態を「既存不適格」と呼びます。

築年数が古い家では、今の法律の基準を満たしておらず「既存不適格」となっているケースは多いです。

建て替える際は、今の法律を適用しなければなりません。

例えば、現在の法律では「防火地域」や「準防火地域」の住宅の開口部には、部分的もしくは全体に「網入り窓(防火窓)」を使うことが定められています。

今の実家の窓が一般的な透明の窓でも、地域次第では建て替えで「窓」を網入りにする必要があります。

先生

希望しても、今の実家と同じ仕様ができない場合があるわ。注意してね

ゆりえ

建て替えになったらリフォーム業者に悪いから、依頼しにくいわ。

先生

建て替えかリフォームで悩む人は多いし、リフォーム会社も慣れてるわ。気軽に依頼してもOK

2024年は「築40年・リフォームか建て替えか」検討の良いタイミング

2024年は、「リフォーム」や「建て替え」を検討する良いタイミングです。

理由は、下記の2つです。

  • 2024年3月に日銀のマイナス金利廃止の決定に伴い、将来的な住宅ローンの金利上昇が予想されるから
  • 円安による物価の高騰に伴い、建材費や人件費も高騰する可能性が高いから
けいすけ

そういえば「金利上昇する前は、建て替えやリフォームを前倒しする人が多い」ってテレビでも言ってるね。

先生

それに建築費は一回上がると、まず安くなることはないわ。
2024年の今を逃さないほうがいいわね。

今後、ますますリフォームや建て替えに不利な状況になっていくことが予想されます。

リフォームもしくは建て替えを安く抑えるためにも、現地調査・見積は今年中に依頼しましょう。

【最短ルート】築40年・リフォームか建て替えかを見極める5ステップ

リフォームか建て替えかを決めるときの最短ルート5ステップを紹介します。

結論が出るステップ5までに早くて2~3ヶ月、遅くて数年かかりるため、早めに動き出すのが得策です。

家の状態を把握する前にリフォームか建て替えかで悩んでも、結論が出るわけありません

まずは現地調査を依頼して、家の状態を把握することが先決ですよ。

先生

家の状態を把握すれば、おのずとリフォームか建て替えかの答えがわかるわ。

STEP
リフォーム見積比較サイトで現地調査を依頼

家の状態を把握するためには、現地調査は必要不可欠です。

まずはリフォーム見積比較サイトに登録し、2~3社に現地調査を依頼しましょう。

現地調査の依頼は、大型リフォームや補助金に強いリフォーム会社が集まる見積サイト「タウンライフリフォーム」がおすすめです。

見積やプランもまで無料でもらえるのはタウンライフリフォームだけで、しつこい営業もないと評判です。

工藤

実際に私はこのサイトで依頼をうける側だったのですが、プロの立場からみても正直利用しない理由はないと感じています。

タウンライフリフォームは、PCやスマホから3分で依頼することができます。


STEP
現地調査で「家の状態」を把握

画像:住友林業ホームテック

リフォーム会社に現地調査をしてもらい、結果を報告書にまとめてもらいましょう

報告書のデータを見れば、家の劣化状態や地震の影響度などを冷静に把握することができます。

STEP
見積をもらって必要なリフォームの費用を把握

リフォームか建て替えかの結論を出すには、リフォーム費用の把握は絶対です。

リフォーム会社に現地調査を依頼すれば、リフォームの見積やプランが必ずもらえるのでスムーズです。

STEP
家族会議で今後住まう年数や予算を再検討

リフォームの見積をもとに、「今後住まう年数」や「リフォームに出してよい金額」を再度検討しましょう。

先生

見積金額がリフォームに出してもいい金額を超えていた場合は、下記の2項目を同時進行してね。

見積がリフォーム限度予算を超えていた場合
  • 住宅会社に建て替えの見積依頼をする
  • リフォーム会社に、今後住まう希望年数のための「最低限のリフォーム」を再提案してもらう
STEP
「リフォームor建て替え」を決断
けいすけ

でも、建て替えになったらリフォーム業者に悪いから、依頼しにくいよ・・・

先生

気にしなくて大丈夫!
建て替えかリフォームで悩む人は多いから、リフォーム会社は比較されるのに慣れてるわ。
気軽に依頼しても全然OK

【必見】現地調査にリフォーム見積比較サイトを利用すべき理由

リフォームか建て替えかで悩んだときは、リフォーム見積比較サイトを利用するのが一番スムーズでメリットがある方法です。

家の状態を把握するためにリフォーム見積比較サイトを利用するメリットは、下記のとおりです。

リフォーム見積比較サイトを利用するメリット
  • 費用がお得になる
  • 時間を節約できる
  • 優良リフォーム会社に出会える
  • リフォームの見積がもらえる

自分でリフォーム会社を探すと手間がかかりすぎるし、良い会社に出会えるか心配ですが、見積比較サイトを利用すれば頼れるリフォーム会社に簡単に出会えます

リフォームか建て替えかで悩んだら、リフォーム見積比較サイトに登録し、リフォーム会社に現地調査と見積依頼をしましょう。

先生

調査を専門機関に依頼すると5~10万円程度かかるけど、リフォーム会社なら無料の場合も多いわ。

優良リフォーム会社なら、リフォーム補助金減税措置に必要なインスペクション(劣化診断)も同時に行ってくれるので、リフォームをすることになったときのメリットも大きいです。

【しつこい営業ナシ】築40年の現地調査でおすすめのリフォーム見積比較サイト2選

ゆりえ

リフォームって悪徳業者が多いから、こわい

けいすけ

リフォーム見積比較サイトなんかに登録したら、個人情報が広まってしつこい営業されそう・・・

こんな心配から、悩んだあげく結局時間を無駄していることって多いですよね。

そんなときは、リフォーム見積サイト「タウンライフリフォーム」「ホームプロ」がオススメです。

大人気の見積比較サイトの「タウンライフリフォーム」では、実際にしつこい営業がなかったと評判ですし、「ホームプロ」においては匿名でやりとりできるので、そもそも執拗な営業はできないシステムになっています。

それぞれのサイトの特徴を紹介するので、ぜひ参考にしてください。

【頼れる度No.1!】大型リフォームになれた会社の多いタウンライフリフォーム

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  • 自分でリフォーム会社を選べる!
  • 税金や補助金に強い会社が多い
  • 大型リフォームにもなれている
  • 見積だけでなくプランも無料でもらえるのは、タウンライフリフォームだけ!

タウンライフリフォームは、ゼネラルリサーチによるリフォーム比較サイトイメージ調査で、ユーザー満足度No1に輝いた見積比較サイトです。

数ある見積サイトの中でも、タウンライフのリフォーム会社は質が高く、提案力が抜群の会社ばかり

そのうえ、しつこい営業もないので相談しやすく安心です。

先生

信頼できる業者の意見を聞いて「リフォームと建て替えか」を判断したいなら、タウンライフリフォームね

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「現地調査を依頼する前に、まずは匿名でリフォーム会社に相談してみたい」という人は、見積比較サイトの「ホームプロを利用するのがオススメです。

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ゆりえ

ホームプロは「とりあえず一度相談したいだけ」という人にぴったりのサイトね。

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  • 営業されたくない人
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まとめ:リフォーム会社による現地調査が正しい決断への第一歩

ここまで、リフォームか建て替えかを決める具体的な方法を解説しました。

リフォームと建て替えのメリット・デメリットをしっかり見極めて、自分の家にあったベストな選択をしたいですね。

最後にこの記事のまとめです。

この記事のまとめ
  • 正しい決断したいなら、まずは家の状態を把握する。
  • 現地調査はリォーム見積比較サイトで依頼するとスムーズでメリットが大きい。
  • リフォームに出していい限界予算を決めると決断しやすい。
  • リフォームと建て替えの検討は、2024年がおすすめ。

家は放置しても、古くなり状態が悪くなるばかりです。

早い決断は「費用的」にも「精神的」にもメリットが大きいので、今から検討しない理由はありません。

まずは、リフォーム会社による現地調査で家の状態の把握し、決断への第一歩を踏み出しましょう。

「築40年・リフォームか建て替えか」でよくあるQ&A

築40年の家の状態は?

配管や防水シートなどが確実に劣化しています。

また、これまでに必要なメンテナンスを行っていない場合は、柱などが腐っている場合もあります。

>>【基礎知識①】築40年、家の状態は?

築40年のリフォームで何年住める?

築40年を適切にフルリフォームした場合、その後30年ほどは住まえるようになります。

>>【基礎知識②】築40年の家をリフォームしたら何年住める?

築40年のフルリフォームにかかる費用は?

800万~4000万円かかります。

>>【費用相場】築40年!リフォーム・建て替えに必要なお金

リフォームか建て替えかの判断基準は?

家の状態を知り、予算や住まう年数で判断すると後悔しにくいです。

>>判断基準】築40年の家をどうする?後悔しないために検討すべき3つのこと

リフォームか建て替えかを決めるための手順は?

5ステップあります。

まずは見積比較サイトでリフォーム会社に現地調査依頼をするのが、一番スムーズでメリットが大きい方法です。

>>【最短ルート】築40年・リフォームか建て替えかを見極める5ステップ

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この記事を書いた人

リフォーム業界出身のママ建築士。
現在は、TV局や建材メーカーにリフォームに関する記事を寄稿しながら、このブログを運営しています。
現場で痛感していたのは、「リフォームの成功は業者や担当者次第」ということ。
経験をいかして、後悔しないリフォーム業者の選び方やノウハウを本音でお伝えします。

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